構建五大更新體系

推進更新行動實效

北京市在城市更新中嚴格貫徹落實總體規(guī)劃“控增量、促減量、優(yōu)存量”的工作要求，堅持規(guī)劃引領、街區(qū)統(tǒng)籌，堅持政府引導、市場運作，堅持政策推動、項目帶動。在五大更新體系支撐下不斷改革探索，凝聚共識。

建立更新工作體系。按照“總體規(guī)劃—專項規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—行動計劃”的工作思路，以街區(qū)為基本單元，以存量建筑為主體，自上而下統(tǒng)籌開展更新工作。

探索更新方法體系。探索“清單式”“菜單式”工作模式，以昌平區(qū)回龍觀天通苑地區(qū)存量街區(qū)控規(guī)為樣板，通過體檢評估找問題，形成問題清單和資源清單；多元協商問需求，形成需求清單和愿景清單；整體策劃配政策，形成策略清單和政策清單；制定計劃推行動，形成任務清單和項目清單。

強化更新組織體系。依托基層社區(qū)治理，搭建多元協商平臺，推動責任規(guī)劃師制度實施，打通從規(guī)劃編制、審批、實施、管理全流程參與的路徑，廣泛參與微空間改造和基層精細化治理各個環(huán)節(jié)，努力讓政府、市場、社會、公眾形成合力。

構建更新動力體系。制定適用于北京城市更新的“1+N+X”系列政策，通過持續(xù)釋放政策紅利，賦予更多更新動力。

完善更新實施體系。建立長期動態(tài)跟蹤推進機制，滾動集成更新任務和項目，動態(tài)納入城市更新行動計劃，整體推動物質空間與城市治理“雙提升”。

02  上 海

規(guī)劃全生命周期管理

為項目保駕護航

上海市堅持各級國土空間規(guī)劃在城市更新中的全面引領，加強法治保障，系統(tǒng)推進各類城市更新行動，通過國土空間規(guī)劃監(jiān)督管理有效保障城市更新項目建設。

規(guī)劃編制方面：國土空間總體規(guī)劃層面，明確了全市各類型城市更新目標策略；單元規(guī)劃層面，明確城市更新公共要素底線及發(fā)展要求；控制性詳細規(guī)劃層面，明確更新建設的開發(fā)指標和公共要素具體建設運營管理要求，強調實施導向。

實施推進方面：通過近期規(guī)劃明確城市更新近期重點的空間戰(zhàn)略與行動任務。上海系統(tǒng)開展了各類城市更新行動，主要包括通過“行走上?！被顒蛹ぐl(fā)量大面廣的社區(qū)空間微更新，開展共享社區(qū)計劃、創(chuàng)新園區(qū)計劃、魅力風貌計劃、休閑網絡計劃等四大更新行動計劃；全面推動虹口北外灘、寶山吳淞、南大等重點地區(qū)整體轉型提升；以“15分鐘社區(qū)生活圈”建設為抓手，全面推動社區(qū)更新。

政策保障方面：制定了多項覆蓋產業(yè)、商業(yè)商辦、城中村、居住、風貌舊改等類型的城市更新配套政策。在總結多項城市更新行動實踐經驗的基礎上，制定并實施了《上海市城市更新條例》。

監(jiān)督管理方面：以全生命周期管理統(tǒng)籌城市更新相關規(guī)劃、建設、管理全過程，建立貫穿事前、事中、事后的全生命周期管理閉環(huán)；將更新項目的公共要素供給、產業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能、物業(yè)持有、土地退出等全生命管理要求均納入土地出讓合同監(jiān)管。

03  廣 州

夯實規(guī)劃體系

強化存量再利用

廣州市堅持國土空間規(guī)劃引領，將城市更新納入國土空間規(guī)劃“一張圖”，形成以存量資源再利用為主線的空間發(fā)展模式。建立總體規(guī)劃定目標、定重點，專項規(guī)劃建路徑、建機制，詳細規(guī)劃控指標、定功能的城市更新規(guī)劃管控傳導機制。堅持專家領銜、集體審議、投票表決、全程公開的規(guī)劃委員會審議制度。

建立完善的城市更新單元管理制度。廣州出臺了城市更新單元詳細規(guī)劃編審報批及產業(yè)配置、設施配套、交通評估等工作指引，構建了產城融合職住平衡指標體系。

注重歷史文化和公共利益保護，堅持“以人民為中心”。一方面，編制《廣州市城市更新與歷史文化保護協調規(guī)劃》，夯實歷史文化名城保護管控底線及“底版”數據，提出城市更新與歷史文化保護利用項目的組合實施路徑。另一方面，編制《廣州市城市更新（城中村改造）公共服務設施綜合布點規(guī)劃》，明確教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育、環(huán)衛(wèi)等16項設施配套要求。

強化剛性管控。嚴格落實“三線”（永久基本農田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界）、綠線、歷史文化保護等要求，科學合理確定規(guī)劃指標，配置高質量產業(yè)空間，完善公共服務設施和市政基礎設施，增加保障性住房供給。將城市更新單元詳細規(guī)劃作為城市更新項目規(guī)劃許可、改造實施的法定依據。

探索彈性管控。因地制宜制定地方標準，積極嘗試存量地區(qū)的容積率上限和容積率獎勵細則，提升城市空間品質，引導城市更新高質量健康發(fā)展。

04  深 圳

以“人民城市”理念

推動城市更新

深圳市以“人民城市”理念系統(tǒng)推進城市更新工作，將符合條件的低效存量建設用地納入標圖建庫范圍進行改造，在規(guī)劃管理方面進行了深入探索和實踐。

堅持規(guī)劃引領。以國土空間總體規(guī)劃為基本依據，編制市區(qū)更新專項規(guī)劃，評估識別更新潛力對象，實施分區(qū)分類管理，明確歷史文化風貌等空間管控要求，通過單元管理整合零散用地，傳導落實上一層次規(guī)劃目標。

堅持保護優(yōu)先。采用“繡花”功夫進行微改造，將部分城中村、工業(yè)集中區(qū)劃定為保留提升區(qū)，嚴禁大拆大建，鼓勵開展綜合整治有機更新，對古樹名木、歷史建筑等實施最嚴格的保護，傳承歷史文脈，保留城市記憶。

堅持公益優(yōu)先。踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念，要求更新項目無償移交一定比例的公共用地、配建政策性用房和各類公共設施，規(guī)劃中小學校180多所、社康中心300余處，公共住房約1300萬平方米等，提升片區(qū)城市品質和公共服務水平，人民群眾獲得感顯著增強。

堅持制度保障。基于存量用地開發(fā)的特點，堅持制度設計和法治實踐相結合，在各個環(huán)節(jié)出臺相應的政策規(guī)定和標準，形成以《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》為統(tǒng)領的政策體系，為規(guī)劃的有效實施提供制度保障。

05  沈 陽

“人民設計師”

問需于人民

沈陽市深入踐行“人民城市”理念，積極探索城市更新路徑，不斷完善規(guī)劃管理舉措，扎實推動項目落地實施。

堅持規(guī)劃引領，強化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌管控。以國土空間總體規(guī)劃為引領，提出城市更新分區(qū)和策略，推動城市更新示范區(qū)建設。落實總體規(guī)劃空間布局，形成了總體城市設計成果，指導城市更新重點片區(qū)精細化管控。持續(xù)完善一張藍圖數據體系，制定了城市更新重點區(qū)域和城市更新單元兩個圖層，并統(tǒng)一納入國土空間“一張圖”平臺。

聚力精細化管理，推動城市更新行動落實落地。落實國土空間規(guī)劃要求，開展城市品質提升行動，實行城市精細化管理，按照“潔化、序化、綠化、亮化、美化、文化”總體要求，推動實施城鄉(xiāng)接合部改造、老舊小區(qū)及背街小巷整治、街道有機更新、重要出入口景觀提升、城市書房、口袋公園建設等一系列工程。沈陽市區(qū)編制城市更新行動計劃，形成了“十四五”城市更新項目清單。

突出名城保護，加強歷史文化資源活化利用。貫徹“以文化城”理念，加強歷史文化資源活化利用，實施東貿庫貨廠、耐火材料廠、紅梅味精廠、1905文創(chuàng)園等一系列工業(yè)遺存保護利用項目，打造了盛京皇城、奉天巷等一系列歷史文化片區(qū)。

加大保障力度，提升城市更新項目建設品質。推行“人民設計師”制度，廣泛參與街道更新、老舊小區(qū)改造、口袋公園建設等城市更新項目，問計于民、問需于民、問效于民，確保規(guī)劃可落地、可操作、可實施。

06  西 安

歷史文化保護與城市設計

管控并重

西安市的城市更新工作堅持規(guī)劃先行，加強規(guī)劃統(tǒng)籌；堅持依規(guī)審批，嚴格落實規(guī)劃管控要求；堅持城市和人民公共利益優(yōu)先。

堅持先規(guī)劃后建設。在規(guī)劃管控方面，將城市更新作為國土空間規(guī)劃體系的重要內容，結合西安市城市更新計劃，統(tǒng)籌編制城市更新片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃并履行法定報批程序，做到無規(guī)劃不建設，在項目手續(xù)審批中嚴格落實各類規(guī)劃管控要求。

堅持公共利益優(yōu)先。堅持城市和人民公共利益優(yōu)先原則，嚴格按照“四最標準”開展項目安置工作，以“最好的地段、最好的規(guī)劃、最好的質量、最好的配套”保障居民利益，公服設施和基礎設施配套不足的，一律不予審批。

堅持突出地方特色。在城市更新中，突出西安歷史文化保護特色，落實城市設計管控思路。在城市更新項目立項前，要做好區(qū)域文物勘探工作，在規(guī)劃中保尺度、保肌理、保風貌，延續(xù)城市歷史文化本底。同時，將城市設計貫穿規(guī)劃管理全過程，堅持城市設計先行，將城市設計管控內容落實到城市更新詳細規(guī)劃，并將其作為規(guī)劃條件的重要內容納入土地出讓合同。

07  南 京

“兩統(tǒng)一”

充分用好自然資源政策“工具箱”

南京市著力發(fā)揮自然資源部門“兩統(tǒng)一”改革優(yōu)勢，充分運用政策“工具箱”，走規(guī)劃統(tǒng)籌、集約發(fā)展、精細治理、內涵提升的新路子，分類推進城市有機更新。

居住類更新方面：轉變更新方式，以改善基本居住條件為根本，由傳統(tǒng)征收拆遷方式轉向“留、改、拆”方式，采用微改造“繡花”功夫，實現歷史文化保護、城市功能完善、居住品質提升的有機更新；鼓勵實施主體多元化，強調政府引導，多元參與，調動個人、企事業(yè)單位等各方積極性；以等價交換、超值付費為原則，采用等價置換、原地改善、異地改善、貨幣改善等多方式安置補償；采取公開化工作流程，設立兩輪征詢相關權利人意見環(huán)節(jié)，實施過程中充分尊重民意，體現共建共治；從規(guī)劃、土地、資金支持、不動產登記四個方面提出政策保障措施，不斷加大放管服力度，降低城市更新成本，切實提高項目的可實施性和可操作性。

非居住類更新方面：拓寬開發(fā)主體范圍，增加了原土地使用權人聯營、入股、轉讓方式開發(fā)，允許通過設立全資子公司、聯合體、項目公司作為新主體再開發(fā)；劃分四種再開發(fā)模式，結合市情確定老城嬗變、產業(yè)轉型、城市創(chuàng)新、連片開發(fā)四種模式，分別對應老城中文保和公共配套完善、新業(yè)態(tài)發(fā)展、集中連片開發(fā)等再開發(fā)需求；放寬土地供應方式，特定條件下允許協議出讓、帶方案招拍掛、組合出讓等多種供地方式；加大配套激勵措施力度，設置了有關收益分配、整體開發(fā)、提高容積率、多用途復合利用、建租賃住房等方面的激勵措施。

08  長 沙

“一張圖”

引領城市更新全生命周期管理

長沙市在城市更新中堅持規(guī)劃引領、評估先行，以綜合效益為導向，以國土空間規(guī)劃“一張圖”為抓手，實行差異化更新、全生命周期管理。

明確機制設置。出臺《關于全面推進城市更新工作的實施意見》，構建“總體—片區(qū)—項目”的更新規(guī)劃管理制度，全面銜接國土空間規(guī)劃體系，實現規(guī)劃意圖層層傳導，保障年度重大項目實施。

體檢評估識別問題。依托國土空間規(guī)劃“一張圖”，開展國土空間規(guī)劃城市體檢評估，以城市空間結構為評估對象，找出現狀與規(guī)劃的問題，明確更新管控策略。更新單元層面依托控規(guī)實施評估，科學診斷片區(qū)發(fā)展癥結，指導更新規(guī)劃編制。

資源要素保障。加強土地要素保障與城市更新工作管理聯動，不斷完善城市更新圖層，有效解決批而未供、閑置用地等歷史遺留問題。

可持續(xù)更新。在推進城市更新過程中，轉變單一經濟效益導向，探索產業(yè)、民生和文化效益“最大公約數”的可持續(xù)城市更新途徑。

因地制宜。在差異化更新的理念下，將建成區(qū)劃分為更新核心區(qū)域和外圍區(qū)域兩個部分，核心區(qū)域以歷史文化保護和綜合整治為主，逐步向外疏解人口及非核心城市功能，外圍區(qū)域承接核心區(qū)疏解功能，加快片區(qū)功能布局完善，提升城市品質。

09  成 都

公園城市理念

全流程傳導

成都市圍繞建設公園城市示范區(qū)總目標，以規(guī)劃為戰(zhàn)略統(tǒng)領，推動城市有機更新從頂層設計到落地實施全流程傳導。

科學規(guī)劃，強化引領約束。在國土空間總體規(guī)劃中編制城市更新專章，確立“提升城市競爭力和宜居度”的總體目標，提出更新總體指引。編制中心城區(qū)有機更新專項規(guī)劃，落實國土空間總體規(guī)劃要求，識別更新對象，劃定173個更新單元，以產業(yè)空間、文化空間、交通空間、生態(tài)空間四類空間更新為重點，帶動城市整體更新。編制首批更新單元實施規(guī)劃，提出產業(yè)發(fā)展、公共服務配套、交通體系、生態(tài)織補、文化傳承、空間布局等方面的內容，按程序納入詳細規(guī)劃和國土空間規(guī)劃“一張圖”，以更新單元平衡利益、統(tǒng)籌實施。

精準施策，提振發(fā)展動能。充分發(fā)揮土地、規(guī)劃、產權政策在城市更新中的關鍵撬動作用，持續(xù)創(chuàng)新政策供給。出臺調遷企業(yè)優(yōu)先用地、“雙評估”補差、“地隨房走”整體改造用地、保留建筑不動產登記、存量非住宅閑置房屋發(fā)展新產業(yè)規(guī)劃許可“豁免”等14項支持性措施，引導低效空間資源更新利用、提質增效；加強城市更新用地開發(fā)強度統(tǒng)籌管理，提出容積率分類管控、平衡轉移、容積率獎勵等措施，引導舊城功能提升、塑造高品質空間形態(tài)。

回歸人本，提升城市治理效能。出臺城市剩余空間更新規(guī)劃導則，指導橋下、屋頂等城市剩余空間更新利用，打造“金角銀邊”。創(chuàng)新河道一體化規(guī)劃建設，統(tǒng)籌河道及濱水街區(qū)、慢行交通等多維要素，實現“城水共生”。聚焦社區(qū)公共空間，全面開展社區(qū)微更新，重構豐富多彩的社區(qū)場景、活力共享的社區(qū)生活圈，探索城市更新與社區(qū)共建共治共享的“成都方案”。

10  重 慶

“場景營城”

推進城市更新

重慶市以國土空間規(guī)劃為總抓手，以城市更新為主要方法和目標，構建了“總體行動計劃+專項行動方案+實施項目庫+標準導則體系+實施保障措施”的開放型城市提升工作體系，按照謀劃找定位、策劃定功能、規(guī)劃落空間、計劃促實施的規(guī)劃理念引領城市更新。

該市將“場景營城”作為深入推進城市更新工作的新路徑、新方法貫穿到國土空間規(guī)劃建設管理的全過程。聚焦“山水之城美麗之地”總場景、總定位，構建中心城區(qū)“一核、兩江、三谷、四山、五城、六名片”的城市空間格局。結合國土空間規(guī)劃體系融合場景規(guī)劃，部署“市—區(qū)縣—鄉(xiāng)鎮(zhèn)”“總規(guī)—詳規(guī)—專項規(guī)劃”三級三類全覆蓋的場景營造項目實施機制。

同時，該市抓住國土空間規(guī)劃編制、項目審批、土地出讓三個關鍵環(huán)節(jié)，持續(xù)創(chuàng)新城市更新配套政策：對于增加公共服務功能的城市更新項目，有條件地給予一定比例的建筑面積獎勵；通過告知承諾許可、核發(fā)規(guī)劃意見等形式支持企業(yè)盤活存量轉型升級。此外，全面推進社區(qū)規(guī)劃師制度，助力推進城市更新實施。