01  舊廠房價值何在

從區(qū)位角度而言，城市版圖在不斷地擴大，那些曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今則是城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個是舊工廠改造項目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長寧區(qū)等城市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢是其經(jīng)濟價值的首要體現(xiàn)。

從成本角度而言，對舊廠房的改造其成本相對低于重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價的10-20%。

從物業(yè)角度而言，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿足個性化的需求，從而進一步挖掘其商業(yè)價值，甚至開創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最好的證明。

而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺乏充分的環(huán)保手段，其對環(huán)境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時，推倒重建會造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護和循環(huán)利用舊工廠也是對城市環(huán)境資源的保護行為。

最后從文化角度來說，老舊廠房作為中國歷史發(fā)展的遺存，即是展現(xiàn)中國工業(yè)文化的重要窗口，也是延續(xù)城市文脈、拓展城市文化發(fā)展空間的重要載體。在新時代我國經(jīng)濟發(fā)展動能換擋、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、城市更新轉(zhuǎn)型背景下，老舊廠房成為盤活存量空間資源、建設(shè)新型城市文化空間、推動文化發(fā)展的有力抓手。由工業(yè)記憶轉(zhuǎn)向文化創(chuàng)意，由舊空間轉(zhuǎn)向新地標(biāo)，實現(xiàn)跨時代文化交融碰撞，相比較于國外較為成熟的工業(yè)遺產(chǎn)開發(fā)模式，我國既有大的機遇，也面臨著很多困難。

當(dāng)然，舊工廠的改造已經(jīng)不僅僅拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購物、餐飲、娛樂等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項目的城市功能，而多元化的組合也進一步提升了改造項目在城市中的存在感，推動產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

02  舊廠房改造案例

隨著時代的發(fā)展，如今很多城市進入了后工業(yè)化時代，城市中有不少建筑，它們建成時承載著工業(yè)化時期特定的生產(chǎn)任務(wù)。在城市的發(fā)展進程中，它們的生產(chǎn)屬性逐漸褪去，留下空空的建構(gòu)物如廢墟般存在。自上世紀(jì)90年代以來，上海、北京為代表率先拉開了舊廠房改造的序幕，至今20年過去，伴隨著改造思維越來越成熟，舊廠房改造更注重在保留原有記憶和情感的基礎(chǔ)上，融入現(xiàn)代的技術(shù)、功能和訴求，越來越多的老廠房重新活化后，煥發(fā)出新一輪生命力，并大規(guī)模地進入到人們的視野。不妨先看看國外是怎么做的：

荷蘭

多方聯(lián)合設(shè)立運營基金，打造老舊廠房改造的命運共同體。如果說老舊廠房改造是歷史留給城市建設(shè)的一張答卷，那么荷蘭DE HALLEN AMSTERDAM項目則是集全民之智共同作答。占地2.2萬平方米、投資3750萬歐元，這個位于荷蘭阿姆斯特丹西區(qū)由電車工廠兼電車維修倉庫改造而來的市民會客廳、創(chuàng)意商業(yè)綜合體，通過聯(lián)合政府、設(shè)計師、建造方、租戶、鄰里以及市民共同成立基金以進行廠房重建和運營，打造了老舊廠房改造的“命運共同體”。

改建一新的De Hallen保留了濃濃的工業(yè)特色，長廊型結(jié)構(gòu)成了城中時裝走秀、影展紅毯的理想舉辦場所。

Filmhallen｜最新的老電影院

這座位于De Hallen內(nèi)的影院創(chuàng)立于2014年9月，擁有9間獨立的放映廳。其中的第七放映廳名為“巴黎”，作為電影博物館Vondelpark的組成部分，其室內(nèi)設(shè)計為充滿了歷史感的裝置藝術(shù)風(fēng)格。

位于放映廳外的影院休息室有著老式車站的復(fù)古氛圍。在Filmhallen可以觀賞到眾多最新的好萊塢影片和一些國際獲獎或獨立制作影片。不定期舉辦的影展和特活動也值得參與。

Local Goods Store｜獨立潮牌

在這家名為Local Goods Store的潮牌店的選貨原則是“年輕潮牌”、“本土設(shè)計”，從各類服飾、手工藝品到家居飾品、玩具、食品，無所不有。位于二樓的小型設(shè)計工作室內(nèi)還能量身定制各類別致服飾。

Foodhallen｜美食集市

美食集市Food hallen占據(jù)了DeHallen的巨大空間。集市創(chuàng)始人之一鐘先生是第三代中國僑民，他和幾位合作伙伴在游歷了西班牙馬德里的San Miguel市場和倫敦的Boroug hMarket等美食集市之后，決將“現(xiàn)做現(xiàn)吃”、“國際美食攤檔”的概念帶到阿姆斯特丹。

Denim City｜牛仔褲學(xué)院

牛仔褲城不僅是牛仔褲的制作工坊，也是獨一無二的牛仔褲培訓(xùn)學(xué)院的所在。在這里，學(xué)生們可以參加為期3年的牛仔面料研究和實踐課程，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)設(shè)計和制作牛仔服飾的全過程。每天下午，這里還會舉辦將舊牛仔服飾重新設(shè)計制作成靠墊、拎包、枕頭等新品的實踐工作坊。

Hotel De Hallen｜摩登設(shè)計酒店

這間四星級的設(shè)計酒店也是這個工業(yè)遺跡的獨特亮點之一——挑高的天頂，營造出開闊通透的感覺，藝術(shù)感十足的各類裝置作品陳設(shè)在酒店的公共區(qū)域內(nèi)，充滿斯堪的納維亞調(diào)性的復(fù)古家具和當(dāng)代藝術(shù)品組成了和諧的交響。55間客房完美地保留了濃郁的工業(yè)遺風(fēng)，摩登餐廳Remise 47供應(yīng)當(dāng)代法餐，還可在此享用原創(chuàng)雞尾酒。

德國

流動時代記憶，景觀整體保護。形成于19世紀(jì)中葉的德國魯爾區(qū)無疑是老舊廠房改造的經(jīng)典與奇跡，在歐盟、聯(lián)邦政府的等額資金配套、與社會各界“共同行動戰(zhàn)略”的背景下，“德國工業(yè)的心臟”的魯爾區(qū)在上世紀(jì)七八十年代開始了轉(zhuǎn)型之路，旨在通過景觀再設(shè)計手段讓它重現(xiàn)生機。

如今的魯爾工業(yè)區(qū)已經(jīng)搖身一變，成為一個全新的科學(xué)公園，不僅保留了煉鋼廠、煤渣山等生產(chǎn)舊址，還留出了空曠的大片綠地和湖泊，大大增加了旅游觀賞性。工業(yè)區(qū)內(nèi)第一家鐵器鑄造廠的廢棄地還建立了一個大型的購物中心，配套建有咖啡館、酒吧、美食街、各類游樂設(shè)施和娛樂中心等。

魯爾工業(yè)區(qū)奧伯豪森城內(nèi)隨處可見瓦斯槽，這里擁有全歐洲最大的瓦斯罐，直徑67米，高118 米，建于1929年，在使用60年后，于1988年停止運轉(zhuǎn)。這些超大容量的瓦斯槽完成內(nèi)部改造后，形成了獨特的展覽空間，使其成為全歐洲最大的，也最另類的展覽館。

透過采光天窗，整個展館營造出一個巨大的全封閉式空間。這種戲劇性的展覽空間體驗，猶如科幻電影中的外層空間世界，每每讓參訪者驚艷不已。罐內(nèi)設(shè)有一個直通罐頂?shù)碾娞荩梢愿┮暪迌?nèi)全景，這是一種人間少有的空間體驗。根據(jù)每個年度不同的主題需求，大瓦斯槽會在每年夏季舉辦特定的主題展覽，吸引了眾多的游人，也成為奧伯豪森城的文化地標(biāo)。

工業(yè)區(qū)的第12號礦區(qū)，在改造過程中則被規(guī)劃為一個博物館。博物館保留了最主要的設(shè)備和廠房，館內(nèi)所有的采礦機械設(shè)備都可以正常運轉(zhuǎn)，為游客還原了真實的生產(chǎn)過程。

改造后的德國廠房同時也是活的博物館和工業(yè)歷史教材，每一個工業(yè)構(gòu)筑都被賦予了新的功能與生命。由區(qū)域綜合整治計劃帶動區(qū)域的統(tǒng)一性，將整體性保護觀念融入環(huán)境空間建設(shè)，將工業(yè)文化遺產(chǎn)與旅游開發(fā)、藝術(shù)教育、區(qū)域振興相結(jié)合，是可持續(xù)發(fā)展理念的深刻體現(xiàn)。

美國

既打造特色，又還原本色。雖然歷史不長，但美國對于以老舊廠房等工業(yè)建筑的保護意識形成較早。早在1969年，“歷史工程記錄”計劃就曾將橋梁、水壩、鐵路、工廠等歷史工程和工業(yè)遺址進行測繪、記錄、存檔。除了加強標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為老舊廠房的開發(fā)利用奠定基礎(chǔ)，美國在推進廠房特色化改造方面也走出了屬于自己的道路。

19世紀(jì)60年代，以畫家和雕塑家為主的藝術(shù)家陸續(xù)搬進SOHO區(qū)，開啟了商業(yè)與藝術(shù)融合的新階段。隨后的70年代，老舊廠房的改造風(fēng)潮盛行，如從廢棄面粉工廠改造而來的明尼阿波利斯市“磨坊城博物館”，圍繞面粉工廠遺址和水利設(shè)施，還建有一片展現(xiàn)城市發(fā)展歷史的景區(qū)，連同從工廠舊址上拔地而起的劇院，將工業(yè)，歷史和藝術(shù)融合在了一起。

美國的老舊廠房實踐不只是形式外觀上的改造，每一個建筑雕飾都帶有風(fēng)格鮮明的工廠本色，而非舊瓶裝新酒、內(nèi)外不相稱。

日本

政府利用各方力量有機組配。日本對于以老舊工業(yè)廠房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)的保護、開發(fā)、利用的探索在東亞地區(qū)起步較早。從2007年開始，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)省就組織“產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)活用委員會”進行了專門針對工業(yè)遺產(chǎn)的普查和認(rèn)定。此外，政府對于老舊廠房改造的推動作用和對各方力量的有機組配是以老舊廠房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要支撐。

例如群馬縣富岡制絲廠。群馬縣富岡制絲廠原本是明治維新時期引進法國技術(shù)和培訓(xùn)人員后設(shè)立的一所示范性機器制絲工場，后屬于片倉工業(yè)株式會社。

由于產(chǎn)業(yè)調(diào)整，制絲場于1987年停止運營，但保留了完整的工業(yè)建筑和設(shè)備。然而，每年2000萬日元的固定資產(chǎn)稅和1億日元的維護費用，成為了片倉工業(yè)的沉重負擔(dān)。

從1995年開始，富岡市長開始與片倉工業(yè)進行交涉。2003年，群馬縣知事建議制絲場申報世界遺產(chǎn)。2005年，片倉工業(yè)將富岡制絲場捐贈給地方政府，此舉既幫助企業(yè)卸下了重擔(dān)，也給了政府重新利用和開發(fā)制絲場的機會。從此地方政府成為推動富岡制絲場利用的主導(dǎo)力量。

富岡市充分認(rèn)識到制絲場的歷史文化價值，希望可以發(fā)揮它的社會功能。為此，富岡市還引入了各類社會團體，如產(chǎn)業(yè)觀光學(xué)習(xí)館、富岡制絲場同好會、富岡制絲場世界遺產(chǎn)傳道師協(xié)會等，組織舉辦了世界遺產(chǎn)講演會、學(xué)習(xí)會、科普和體驗等豐富多彩的活動，讓富岡制絲場充分發(fā)揮了其教育功能和觀光功能。

在富岡市的努力下，富岡制絲場還整合了周圍的地域遺址，組成了近代絹絲產(chǎn)業(yè)遺跡群，完成了核心產(chǎn)業(yè)和地域及其周邊的整體性保護。

政府的加入，讓原本茍延殘喘的老工業(yè)區(qū)在新的社會背景里獲得了新身份，實現(xiàn)了新價值。這種轉(zhuǎn)變單靠企業(yè)的力量是無法實現(xiàn)的，從企業(yè)管理到政府主導(dǎo)，完成了資源的優(yōu)化配置，使工業(yè)遺產(chǎn)能得到更高效率的利用和開發(fā)。

韓國

政策推動與產(chǎn)業(yè)自發(fā)雙管齊下。韓國的老舊廠房改造，多與藝術(shù)及文化的發(fā)展息息相關(guān)。早在2002年，韓國在首爾仁寺洞第一次實施了文化區(qū)政策，以通過減免稅收以及特殊貸款和樓面面積比率的安排促進當(dāng)?shù)匚幕髽I(yè)和設(shè)施的經(jīng)濟活力。

較有代表性的是從韓國首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩矶此囆g(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見的保留著昔日小工廠面貌的地方。讓“文來洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動的壁畫，成為了游客和眾多攝影愛好者紛紛前來的藝術(shù)街。

較有代表性的是從韓國首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩矶此囆g(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見的保留著昔日小工廠面貌的地方。讓“文來洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動的壁畫，成為了游客和眾多攝影愛好者紛紛前來的藝術(shù)街。

一開始工廠長與藝術(shù)家們互不融合，經(jīng)過磨合與溝通后，這里漸漸變成生機勃勃的藝術(shù)村，吸引了眾多市民的關(guān)注，進而發(fā)展成現(xiàn)在著名的景點！如今，這里有大大小小的繪畫、舞蹈、攝影工作室60多家，吸引了150多名藝術(shù)家，各種展覽和演出更是家常便飯，連破舊的小餐館招牌也是一幅藝術(shù)品。隱藏在街道角落的工作室大部分向游客開放，你可以和藝術(shù)家進行面對面的交流，并親自參與到藝術(shù)品創(chuàng)造過程中。

03  案例實踐

下面我們選取了一個全案全程案例，來探究舊工廠改造的一種轉(zhuǎn)型更迭的方式，同時也為其他舊工廠的改造提供一些參考案例。

項目概況

現(xiàn)狀風(fēng)貌

泰州面粉廠舊址核心建筑分布

路徑思考

老舊廠房的主要改造路徑進行梳理和總結(jié)：

案例借鑒>>>老舊廠房如何華麗變形？

項目定位

功能定位

主題定位

形象定位

功能分區(qū)

產(chǎn)品節(jié)選

這里僅以“一面之源”面粉全景體驗區(qū)為例進行說明：

老舊廠房是城市文化的重要記憶，在城市歷史文化、經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、建筑美學(xué)等各個領(lǐng)域都具有重要價值。如何破解老舊廠房的瓶頸問題，需要系統(tǒng)認(rèn)知、科學(xué)規(guī)劃，需要實事求是、因地制宜，為老舊廠房改造提供全新的籌劃機制，為世界貢獻老舊廠房改造的“中國方案”，這值得我們再去探索。

文章來源：小城鎮(zhèn)中心